التفاصيل الكاملة وراء إعادة تطوير مركز التجارة العالمي

1

توصلت البارحة شركتي Port Authority و Silverstein للعقارات إلى عقد أحدث اتفاقية إعادة تطوير بينهما، وذلك بعد عامٍ طويلٍ من المناقشات الساخنة. حيث ستجلب هذ الاتفاقية للمطور مئات الملايين من الدولارات في التمويل العام لدعم قدرة Silverstein على إيجاد التمويل الخاص للبرجين الثاني والثالث Tower 2 من تصميم نورمان فوستر وTower 3 من تصميم ريتشارد روجر، على الرغم من أن الأموال العامة مرتبطة بمثل هذا النوع من التمويل الخارجي.

وفي هذه الأثناء، ستتحرك Silverstein إلى الأمام في بناء الأجزاء الدنيا من الأبراج، وإذا لم تتولى أمر شيءٍ آخر، فإنها ستعمل على إنشاء الأساس للبرج الثالث، لأن المزيد من التأخيرات ستبطئ حتماً العملية على امتداد الموقع، حيث تكون البنى التحتية شديدة الاعتماد على بعضها البعض.

وعن هذا قال السيد المحافظ Michael Bloomberg في لقاءٍ صحفي لإعلان الاتفاقية: إن هذا مشروعٌ معقدٌ جداً وهو عبارةٌ عن لغزٍ مبنيٍّ بدقةٍ، حيث سيكون على الكثير من القطع أن تتناسب مع بعضها. والآن بدلاً من إعادة التصميم الباهظة الثمن والهادرة للوقت لهذا العمل المعقد، سيتمكن المسؤولون من بدء العمل مباشرةً.

وبالطبع لا يخلو الأمر من المشاكل، فقد بدأت الجولة الأخيرة من المشاكل مباشرةً لدى الانطلاق الفعلي لأعمال البناء في مركز التجارة العالمي. ومع الاتفاقيات السابقة حول تحديد المراحل والتمويل التي بدأت عام 2006 وما تلاها من انهيار سوق العقارات والاقتصاد في المدينة، أصبح من المستحيل بالنسبة لـ Silverstein أن تجد القروض أو المساعدة لبناء أبراجها الثلاثة على طول شارع Greenwich المجدد. وقد بدأ المطور العام الماضي بطلب الدعم من Port Authority من أجل البرجين البارزين في الوقت الذي كان ينفذ فيه المال من الشركة.

ولأن الكثير من البنى التحتية كانت واقعةً على الأبراج -بما فيها محطة PATH الواسعة والخاصة بـِ Santiago Calatrava- كان لدى Silverstein اتفاقية نفوذٍ جيدةٍ على Port Authority، على الرغم من أن الوكالة رفضت سابقاً أن تقوم بأكثر من ضمان الدفع عند الحاجة فيما يخص أعمال البناء على البرج الثالث.

ومن الجدير ذكره أنه قد تمت إقامة العديد من المؤتمرات في Gracie Mansion، حتى أن Silverstein قد دخلت نزاعاً في محاولةٍ للتوصل إلى اتفاقية. كما كان جزء كبير من الجدل مطروحاً بخصوص الشواغر المكتبية والأثر الذي يمكن أن تتركه مئات الملايين من الأقدام المربعة من المساحة التجارية على مركز المدينة.

وقد جادلت Port Authority أنها لم ترد أن تكون مرتبطةً بالمشروع إذا ما بقيت المباني شاغرة. وفي نفس الوقت، وجدت شركة Silverstein نفسها داخل دوامةٍ كبيرةٍ كونه قد كان عليها أن تقدم نفقات إيجار بقيمة مليون دولار لعقارات تنبأ بعض السماسرة بأنها ستبقى بلا فائدةٍ لعقودٍ قادمةٍ.

ولكن وعلى الرغم من كل ذلك، قال كلا الطرفين أن هذه الاتفاقية الجديدة قد خففت كثيراً من الضغط الذي كان يعاني منه الجميع، نتيجةً لاتفاقيات ومتطلبات السوق السابقة. كما علَّق الحاكم David Patterson قائلاً: لقد توصلنا إلى جوٍ جديدٍ من التعاون والتنسيق بين Port Authority وشركة Silverstein للعقارات، في اتفاقيةٍ تخدم مصالح القطاع العام لنتأكد من أن الأجور ستكون بسعر السوق وأنها ستحمي الأموال العامة.

ومن المتوقع أن تكلف الاتفاقية الحالية المدينة والبلاد و Port Authority 200 مليون دولار أمريكي لكل منها، على الرغم من وجود الأمل بأن مزيجاً من الحصص والدعم اللازم للقروض سيخلق الثقة في القطاع الخاص لتأمين القروض الضرورية للبرج الثالث.

وللحصول على النقود، يجب على Silverstein أن تجمع 300 مليون دولار في الاستثمارات الخاصة، وأن تؤمن مساحة إيجار مسبقة بمساحة 400,000 قدم مربع في البرج. وإذا ما نجح هذا، سيكون المطور قادراً على الحصول على 130 مليون دولار من المدينة و80 مليون من البلاد كحصةٍ له في البرج. أما المال المتبقي فسيتم تخصيصه لضمانات القروض مع 70 مليون دولار من المدينة و120 مليون من البلاد و200 مليون من Port Authority.

وقد قال السيد Janno Lieber رئيس شركة عقارات المركز التجاري العالمي لصالح Silverstein، أنه يتوقع من القطاع العام أن يستجيب إيجابياً مع هذا الدعم، وأن يكتمل المبنى بحلول عام 2015، أي بعد عامين من إتمام برج Fumihiko Maki الرابع وبرج SOM الأول (المعروف أيضاً باسم برج الحرية). وبنقلٍ حرفي لعبارته يقول: سوف ندع القرار للسوق، ولكنني أعتقد أن هناك طلبات تحرك السوق.

وفي حال لم يجد المشروع التمويل اللازم، سيبقى مطلوباً من Silverstein أن تكمل البرج حتى الطوابق القليلة الأولى التي ستضم الكثير من مخازن محطة PATH. وقد تم دفع الجدول الزمني للبرج الثاني إلى الوراء بطريقةٍ غير محددةٍ على الرغم من أنه مطلوبٌ من المطور الآن أن يكمل على الأقل بناء الطابق الأرضي.

ومع هذا كله، إلا أن منطقةً واحدةً لم تكن على الجدول أثناء مراحل خفض التكاليف ألا وهي الهندسة المعمارية. ولدى سؤاله فيما إذا أخذ Silverstein أمر اقتران التصاميم بعين الاعتبار فقط من أجل توفير النقود كما حصل في مشاريع مثل حلبة Atlantic Yards، قال :Lieber عندما نصل إلى البرج الثاني، توجد إمكانية أن يبقى هذا عملاً خاصاً بـِ Norman Foster.

وفي ختام المؤتمر الصحفي، أعلن المحافظ قائلاً: إنه يومٌ عظيمٌ في نيويورك، لأننا سنتمكن أخيراً من ملء تلك الفتحة في الأرض.

إقرأ ايضًا